Surroga mutuo, come funziona la portabilità del muto e quanto si risparmia?

La surroga del mutuo (o surrogazione) ci permette di spostare da una banca all’altra il nostro mutuo. Notate che il mutuo con la surroga viene trasferito in toto, ovvero per intero da una banca all’altra. Attenzione, perché a differenza di quello che si potrebbe pensare, la surroga è prevista dalla legge ed è una pratica totalmente gratuita.

Se avete un mutuo, e volete spostarlo presso un altra banca, perchè magari questa vi offre la possibilità di avere dei tassi di interesse minori o delle agevolazioni maggiori, oggi è possibile senza costi aggiuntivi. Questo, vi permette quindi di passare da una tipologia di tasso a un altro, magari da un tasso fisso ad un tasso variabile, o viceversa, ma anche di avere una rata più leggera di quella a cui siamo abituati a pagare.

Ecco quindi che la surroga è quello che fa al caso vostro. Quest’operazione , per altro prevede che le spese di trasposto siano a carico della banca e quindi è completamente gratuita per i contribuenti. Ma vediamo nello specifico come funziona e cosa si intende precisamente con surroga del mutuo.

Cos’è la surroga del mutuo?

Prima lo abbiamo accennato, ma qui lo esaminiamo dettagliatamente. La surroga (o surrogazione) del mutuo altro non è che una pratica che vi permette una piena portabilità del vostro mutuo ipotecario da una banca a un’altra.

La surroga non deve essere confusa con la modifica del contratto di mutuo, il quale questo vi permette di ottenere delle condizioni migliori, del muto già posto in essere. Questa fattispecie, questa procedura, prende il nome di rinegoziazione del mutuo.

La portabilità del mutuo (termine equivalente a surroga) è stata introdotta dalla Legge Bersani nel lontano 2007 e successivamente è stata integrata dalle successive leggi di stabilità, come ad esempio la legge di stabilità del 2008 la quale introdusse nel pacchetto liberalizzazioni proprio questo emendamento. In breve, l’emendamento ha proposto una serie di iniziative il cui intento è stato quello di tutelare i consumatori e allo stesso modo promuovere la concorrenza e snellire la burocrazia.

Surroga del mutuo a costo zero

Grazie proprio alla legge Bersani sono stati garantiti alcuni di ritti ai consumatori, i quali hanno avuto in questo modo la possibilità di trasferire a costo zero il proprio mutuo. Rientrano in queste spese oltre a quelle bancarie anche quelle notarili. Queste oggi, divengono a carico dell’istituto bancario con il quale si stipula il nuovo contratto.

Attenzione: non sono e non devono essere mai a carico del mutuatario. Se così fosse, si tratterebbe di una frode da parte dell’istituto di credito.  Ecco quindi che tutte le spese , comprese quelle di perizia, istruttoria, incendio e scoppio, notarili, ecc. sono a carico della banca.

Notate che oggi sono gratuite anche le operazioni di trasferimento ipotecario dell’immobile sottoscritto nel contratto con una precedente banca. Se consideriamo tutto questo prima del del 2007, è possibile notare che la situazione non era così agevole come sembra oggi. Infatti, bisognava estinguere l’ipoteca esistente tramite l’istituto della cancellazione dell’ipoteca e attivarne una nuova presso un nuovo istituto di credito.

Surroga del mutuo: cambio parametri

Quando procedete aduna surroga, è possibile contemporaneamente anche modificare i parametri principali del mutuo.

Non cambiano invece i capitali residui del prestito. In breve possono essere contratti nuovamente a discrezione del mutuatario:

• durata residua del mutuo;
• tipologia di tasso;
• entità del tasso di cambiano.

In altri termini il mutuatario potrà decidere o di allungare o di accorciare la durata residua del mutuo. Potrà anche optare per una tipologia diversa di indicizzazione del tasso, e quindi scegliere se attuare un mutuo a tasso fisso o un mutuo a tasso variabile o in forma ibrida.

Maggiori approfondimenti sono disponibili su: Mutuo a tasso fisso o variabile? Quale scegliere per il proprio investimento

Quanto si risparmia con la Surroga?

Purtroppo, non è un argomento che possiamo definire con certezza, poiché varia da istituto ad istituto. Non si può definire a priori quindi.

Come detto, tutto dipende dalla banca con il quale andremo a contrarre il nuovo mutuo. Una cosa è certa, se la nuova banca non ci concedesse delle condizioni migliori, non ci sarebbe neanche il bisogno di surrogare il mutuo. Questo è quindi già un vantaggio.

Il resto dipende, poi, da tanti fattori. Primi fra tutti durata del mutuo, e capitale residuo.

Una volta che sono stati delineati questi elementi, si passano a valutare le differenze tra le condizioni del mutuo precedente e quelle del mutuo post-surroga. Maggiore sarà questa differenza e maggiori saranno le somme da rimborsare. Cambieranno di conseguenza anche gli anni di durata del prestito.

Maggiori però invece saranno i benefici in termini economici. Al fine di poter confrontare il tasso applicato è meglio guardare al TAEG applicato, ovvero al tasso di interesse reale completo di spese aggiuntive.

Se invece scegliete un mutuo a tasso variabile, indicizzato all’Euribor o ad altro tasso, vi consigliamo di tenere sotto controllo lo spread applicato.

Infine, un ultimo vantaggio, potrebbe essere quello di passare da una tipologia di indicizzazione a un’altra. Per esempio, si potrebbe optare per il cambio di muto, da tasso fisso a variabile o viceversa.

Surroga o sostituzione del mutuo? Differenza

Abbiamo detto che con la surroga, si estingue il vecchio muto e si da avvio ad un nuovo mutuo, con un nuovo istituto di credito. Proprio per tale motivo, proprio perchè si procede ad una sostituzione del muto, ci sono sempre delle spese che non sono prese in considerazione. A queste poi, ricordiamo che si devono aggiungere le spesso di chiusura del mutuo precedente. Quindi se queste condizioni si vengono a verificare, non si parla di surroga.

Nella maggior parte dei casi, si sceglie la sostituzione del muto, o delle condizioni contrattuali. Questo permetterebbe di ottenere una liquidità aggiuntiva, che sono sempre utili anche per far fronte alle esigenze di spesa personali.

Questa manovra solitamente viene attuata quando i prezzi degli immobili salgono e il valore del proprio investimento è salito.

Rinegoziazione del mutuo

La strada alternativa che molti scelgono apposto della surroga è la rinegoziazione. Infatti, con questo termine, si intende una fattispecie particolare che mira ad ottenere delle condizioni e dei costi migliori per il mutuatario, proprio in ottemperanza agli impegni presi per rimborsare il proprio debito. In questo modo viene meno il concetto di trasferimento del conto da una banca all’altra.

Notate bene però che le condizioni di trasformazione del muto, di rinegoziazione, sono differenti e meno convenienti rispetto alla surroga. Infatti con quest’ultima, si potrebbero spuntare delle condizioni migliori.

Notate bene però che un considerevole risparmio si può ottenere anche con l’abbassamento dei tassi vigenti, ovvero con un tasso più basso rispetto a quando è stato contratto il mutuo. Ecco quindi che in questi casi, non vi è la necessità di surroga, ma solo di rinegoziazione del mutuo stesso.

Se si hanno ben chiari questi principi, è facile capire quali sono i benefici della rinegoziazione e quelli della surroga.

In breve: con la rinegoziazione è possibile richiedere una modifica al tasso di interesse o anche la durata stessa del mutuo, come anche il parametro di indicizzazione del mutuo o dello spread. Non è necessario quindi andare presso un notaio e stipulare un nuovo mutuo in quanto viene siglato direttamente tra banca e mutuatario.

Perché si ricorre alla surroga?

In molti casi, si ricorre all’istituto della surroga, perché magari il mutuo è stato contratto in un periodo precedente e non rispecchia più le reali esigenze. In questo caso, si può ad esempio pensare ad un mutuo contratto in precedenza con un tasso fisso, in quanto nel periodo di contrazione del mutuo, i tassi non erano ai minimi come invece sta succedendo in questo periodo.

Lo stesso potrebbe farsi nel caso contrario, quando le condizioni dei tassi ritornano a crescere e quindi in quell’occasione è preferibile tornare ad un tasso fisso piuttosto che uno variabile.

Ma non è solo per quest che si opta per la surroga. Potrebbe anche succedere che si preferisce avere magari per l’acquisto della prima casa, un piano di rientro con rate uguali, ma di importo ridotto.

In questi casi, ma anche in tutti quelli che abbiamo visto in precedenza, si procede andando presso una banca, differente rispetto a quella in cui si è contratto il mutuo, al fine di ottenere un preventivo.

Attenzione a quello che vi vine proposto, se trattati sdi un mutuo a tasso fisso o variabile, alle condizioni economiche di entrambi e il costo del tutto, compreso anche il disbrigo delle pratiche per l’apertura del conto corrente e il pagamento dell’assicurazione di scoppio e incendio obbligatorie a corredo del mutuo.

In questi casi, potete anche optare per un mutuo online e considerare anche in questi casi le condizioni proposte prima della sottoscrizione. Maggiori approfonditemi su questo mutuo, è disponile nel nostro approfondimento: Mutui Online: come ottenere il miglior mutuo

Infine, attenzione anche alla tempistiche che ci vuole per il passaggio da una banca all’altra. Per legge, la vecchia banca non può opporsi a questo passaggio, secondo quanto disposto dalla legge. Quindi questa è obbligata ad accettare il passaggio. Anzi, deve anche concedere il nulla osta al trasferimento entro un massimo di 30 giorni se non vuole incorrere in penali o sanzioni severe.

Quali sono i documenti da presentare per la surroga?

Al fine di procedere con la surroga, il titolare del muto, deve presentare determinati documenti. Tra questi ricordiamo in primis:

• certificato di stato di famiglia; certificato di residenza;
• carta d’identità;
•  codice fiscale.

A questi documenti di natura burocratica, che ormai vengono richiesti nella maggior parte delle operazioni, si affiancano documenti specifici come:

• movimenti bancari degli ultimi 6 mesi;
• dichiarazione dei redditi;
• CU;
• copia delle ultime 3 buste paga;
• la quietanza di pagamento delle ultime 6 rate del mutuo;
• documentazione comprovante il debito residuo del mutuo da sostituire.

A questi si aggiungono anche i dati inerenti all’immobile. In questo caso, si deve presentare presso il nuovo istituto di credito:

• copia dell’atto di provenienza che altro non è se non il rogito;
• certificazione energetica;
• copia della visura catastale;
• planimetria catastale;
• copia del vecchio atto di mutuo.

Quanto costa fare una surroga?

Attenzione! Più volte lo abbiamo detto e qui lo ribadiamo. La surroga non ha costi! Sarà la banca subentrante ad accollarsi tutte le spese, comprese quelle notarili che e quelle inerenti all’assicurazione incendio e scoppio. Al massimo ci si potrebbe vedersi applicata la spesa inerente all’apertura del conto corrente.

Attenzione, infine al fatto che la vecchia banca chiuda definitivamente la vostra posizione assicurativa e vi liquidi il tutto.