Guida ai prestiti: tutte le spese e gli oneri aggiuntivi

Una delle principali domande che si pone chi è alla ricerca di un finanziamento, prestito o mutuo che sia, è: Quanto mi costerà? A pesare non è solamente la rata, comprensiva di quota capitale e quota interesse, ma vi sono un’altra serie di spese ed oneri che devono essere presi in considerazione nella valutazione di una proposta piuttosto che di un’altra. Solamente così si potrà avere un quadro definitivo sul costo complessivo del finanziamento.

Colui che richiede un mutuo è tenuto a corrispondere i seguenti oneri:

1) SPESE DI ISTRUTTORIA DELLA PRATICA: la fase di istruttoria è quella nella quale la banca effettua tutte le verifiche necessarie a stabilire se il finanziamento debba o meno essere erogato. Il costo può essere fisso (180-300 euro) o percentuale sull’importo finanziato (0,1-0,5%).

2) SPESE DI PERIZIA: questa attività viene effettuata da un tecnico di fiducia dell’istituto erogante il finanziamento e serve per accertare il valore dell’immobile. Il range è di 100-300 euro.

3) SPESE NOTARILI: in questo caso si devono sommare gli oneri del notaio, calcolati con tariffari fissi, e le imposte statali per l’attività contrattuale, come l’iscrizione dell’ipoteca. Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.

4) COSTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA: secondo il Dl 168/2004 è richiesta nella misura dello 0,25% sull’importo erogato qualora questo sia erogato da una banca o da una finanziario. Nel caso di acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo diversi da prima casa o in caso di altri enti eroganti si paga l’intera imposta ipotecaria pari al 2%. La Legge Finanziaria 2008 ha poi stabilito che, anche per i finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili “prima casa” si applica l’imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo.

5) COSTI ASSICURATIVI: il costo totale dell’assicurazione incendio, obbligatoria, dipende dal valore dell’immobile, dall’importo e dalla durata del mutuo. Facendo un esempio, per un finanziamento di 100mila euro con scadenza di 15/20 anni il costo totale oscillerà tra i 250 ed i 400 euro.

6) ESTINZIONE ANTICIPATA: la Legge Bersani (articolo 7 della legge 40/2007) stabilisce che nessuna penale deve essere versata per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati dopo il 2 febbraio del 2007.

7) PORTABILITA’ DEL MUTUO E SURROGAZIONE: l’articolo 8 della Legge Bersani, citati sopra, prevede la possibilità di surrogare il mutuo; questa pratica consente il trasferimento del mutuo da una banca all’altra. Le condizioni alle quali il mutuo viene trasferito sono quelle stipulate tra il cliente e la banca subentrante.