Prestiti & Mutui

Quale miglior soluzione, alle vostre ricerche se non una guida completa, con  lo scopo di comprendere innanzitutto qual’è la differenza tra mutui e prestiti e poi capire quale è la soluzione migliore alle vostre esigenze. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Cosa scegliere tra Prestito e Mutuo?

Esaminiamo innanzitutto aspetti positivi e negativi di questi 2 tipi di finanziamento.

Non è facile comprendere quale sia il migliore da prendere in considerazione per il nostro investimento. Dunque ci si potrebbe chiedere se sia meglio il prestito o il mutuo per comprare casa?

Ancora, cosa prendere in considerazione come fonte di finanziamento, nel caso abbiamo bisogno di soldi al fine di far fronte ad un’investimento?

Solitamente si ricorre al mutuo, quando la cifra di cui abbiamo necessità è superiore a 60, 70 mila euro. Nel caso si tratti invece di somme minori è meglio prendere in considerazione il prestito. Ecco dunque una delle sostanziali differenze. Molto importante sono però anche da considerare le spese per sostenere un mutuo ed un prestito.

Il Mutuo: cos’è?

Secondo quanto afferma il codice civile:

il mutuo è un contratto mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all’altra, detta mutuataria, una somma di denaro o una quantità di beni fungibili, che l’altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.

Dunque si parla di un contratto reale, un contratto che può essere a titolo gratuito o anche a titolo oneroso. In quest’ultimo caso, particolare attenzione deve essere posta nei confronti degli interessi.

All’interno di questa nostra categoria, potrete trovare i differenti mutui che oggi esistono in circolazione.  Sappiamo bene che il più comune in questo caso è il mutuo immobiliare, ovvero un prestito che ci consente l’acquisto di un bene immobile tramite compravendita.

In particolare, si tratta di un mutuo fondiario, che altro non è se non un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata. La maggior parte questi mutui è contratto per una durata superiore a 18 mesi e con un rapporto tra la somma data a mutuo e il valore della garanzia non superiore all’80%.

Cosa si intende per mutuo?

In definitiva posiamo dire che il mutuo è il contratto che viene stipulato tra un Istituto di Credito (mutuante) e un soggetto (mutuatario).

Il soggetto che richiede il mutuo, riceve in prestito dalla banca o dall’istituto di credito una data somma di capitale. A sua volta, il soggetto si impegna in base a quanto stabilito dal contratto a restituire la somma presa in prestito attraverso rate periodiche.

Tutte le rate, sono maggiorate degli interessi che maturano durante il periodo del contratto. In pratica, attraverso questo contratto un soggetto ottiene dalla propria banca una somma di denaro che gli servirà per acquistare un immobile. In genere parliamo di mutui prima casa.

Meglio il mutuo a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto?

Premesso cos’è il mutuo, analizziamo adesso il mutuo o prestiti a tasso fisso o a tasso variabile.

Nel caso si opti per mutui a tasso fisso, il soggetto che lo contrae, deve corrisponde sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo. Di conseguenza, anche se  paga inizialmente una somma più alta al mese, avrà sempre la sicurezza che la sua rata non aumenterà mai.

Nel caso si opti invece per il mutuo a tasso variabile,  il contraente, pagherà un tasso di interesse diverso in base all’andamento mensile dei tassi di interesse. In quest casi, anche se inizialmente la rata mensile sarà costante, potrà accadere che con il passar degli anni, la rata aumenti. Solo in pochi casi è diminuita.

Quindi in questo caso, è moto importante analizzare il tutto prima.

Per quanto riguarda questa particolare forma di mutuo distinguiamo:

• mutuo a tasso variabile con cap o tetto massimo, dove il tasso è di tipo variabile ma non potrà mai salire oltre una percentuale prefissata all’’nizio.
• mutuo a tasso variabile a rata costante, dove il tasso resta di tipo variabile ma l’importo della rata è fissato all’inizio del mutuo. In questo caso però l’aumento degli interessi allunga di molto anche i tempi delle rate.

Mutuo a tasso variabile: tipologie particolari

Variabile offset

Quest’opzione permette di unire al mutuo a tasso variabile la possibilità di collegare un conto corrente. In questo caso,  le giacenze consentono di ridurre la quota di interesse della rata. Preferendo la modalità offset la quota di interesse delle rate è calcolata sempre sulla differenza tra il capitale residuo e la giacenza del conto corrente.

Mutuo tasso misto

Rappresenta un mutuo a scadenze predefinite, in cui sarà il contraente a scegliere tra tasso fisso e tasso variabile. Questo permette di cambiare il tipo di muto in base alle proprie esigenze.

Cosa sono i tassi di interesse?

Il tasso di interesse rappresenta la misura del costo del capitale prestato dalla banca. Questo si intende come un importo aggiuntivo che deve essere rimborsato.

Chiunque sottoscriva un mutuo dunque deve tenere presente questo costo che deve poi essere restituito tramite rate periodiche

L’importo complessivamente restituito, comprensivo di capitale ed interessi, si chiama “montante”.

Il tasso di interesse solitamente pè calcolato in base alla percentuale del tempo e potrà essere mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

Molto importante è la differenza tra interesse semplice e interesse composto.

L’interesse semplice è calcolato esclusivamente sul capitale e non è fruttifero nei periodi successivi;

L’interesse composto, invece è definito come l’accumulo al capitale di periodo in periodo (appunto capitalizzazione) ed è quindi calcolato anche sugli stessi interessi.

Quali sono le finalità del mutuo?

Solitamente, chi richiede un mutuo ha uno scopo ben preciso. Nella maggior parte dei casi, questi sono richiesti per:

• acquistare un immobile (prima casa oppure seconda casa) e in questo caso si aprla di mutui prima casa;
• costruire un immobile;
• ristrutturare un immobile;
• ottenere liquidità;

Nella maggior parte dei casi, chi stipula un mutuo, stipula un mutuo prima casa, ovvero un mutuo utile all’acquisto della prima casa (o abitazione principale).

Nel caso invece si tratta di mancata liquidità, non si ricorre a dei mutui, anche perchè non facile ottenerli. Nella maggior parte dei casi, questi sono concessi a clienti fidati, ovvero clienti con cui l’istituto di credito non ha problemi.

Altra finalità del mutuo è quella di consolidare il debito per chi ha ulteriori finanziamenti in corso. In questo caso, il soggetto richiedente, conglobare tutti i debiti in un’unica rata con una riduzione dell’importo mensile totale. In questo modo,  la durata del rimborso si allunga ma consente al mutuatario di estinguere più facilmente il mutuo.

Come ottenere un Mutuo?

Nel momento in cui si contrae un mutuo si devono tenere presente alcuni passaggi fondamentali, come ad esempio l’iter di richiesta. Tra i più salienti punti, vi sono i tempi tecnici, ovvero i tempi necessari per l’approvazione e l’erogazione di un mutuo della banca scelta.

Possiamo distinguere diverse fasi di approvazione di un mutuo. Queste fasi possiamo classificarle in 5 diverse distinte fasi.

Documenti necessari al fine di ottenere un mutuo

Nel momento in cui ci si reca in banca al fine di sottoscrivere un mutuo, bisogna presentare alla Banca una documentazione precisa. Questa documentazione consente all’istituto di valutare la situazione economica presente e futura del cliente e sulla base di questo calcolare il rischio a cui va incontro prestando la somma di finanziamento richiesta dal cliente.

Generalmente le banche o gli istituti di credito, richiedono i presenti documenti:

Documenti inerenti la persona:

• Carta d’identità;
• Codice fiscale;
• Certificato di residenza;
• Certificato di stato di famiglia;
• Modello CU ( se lavoratore dipendente) o Modello Unico (se lavoratore autonomo);
• Certificato di servizio (se lavoratore dipendente);
• Fotocopia busta paga (se lavoratore dipendente) o Fotocopia estratti conti (se lavoratore autonomo).

Documenti inerenti l’immobile per il quale si chiede il Mutuo:

• Fotocopia compromesso;
• Fotocopia atto di provenienza.

Valutazione della Banca della documentazione messa a disposizione dal cliente:

La valutazione avviene sui seguenti documenti:

• il reddito del richiedente e del nucleo familiare;
• il valore dell’immobile oggetto del finanziamento;
• la presenza di garanzie supplementari da parte di terzi (fideiussione, pegno).

Approvazione della pratica e avvio delle procedure di Istruttoria

In questo caso, la banca procede ad una attenta valutazione finalizzata a verificare che il richiedente possieda i requisiti necessari per ottenere il mutuo e che questo sia in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito.

La banca dunque verifica la capacità di credito del richiedente e la capacità di reddito. Inoltre, la banca procede anche alla valutazione e alla verifica del valore del bene immobile su cui si iscriverà l’ipoteca.

Nota bene:

L’esito positivo della fase istruttoria determina la concessione del muto. L’esito negativo (se non con prescrizioni risolvibili) determina la respinta del mutuo.

Erogazione mutuo

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali si fa ricorso, al contratto unico. Questo si configura come un mutuo ove l’erogazione dell’intera somma data in prestito darà luogo alla stipula dell’atto notarile.

Nei 10 giorni successivi alla avvenuta iscrizione, la somma viene definitivamente concessa.

I tempi possono variare da Istituto a Istituto. Per tanto al fine di conoscere i tempi necessari al fine di esplicare le procedure previste dalla propria Banca consigliamo di richiedere maggiori informazioni direttamente al vostro istituto di fiducia.

Spese da sostenere per l’apertura di un mutuo

Nel momento in cui si ottiene il mutuo, si devono anche tenere conto delle spese legate al mutuo.

1) Spese di istruttoria

Queste variano sensibilmente da banca a banca. Solitamente sono calcolate come percentuale sul capitale finanziato e solitamente sotto l’1% o in misura fissa con una spesa compresa tra i 50 e le 700 euro. In queste spese, sono compresa anche quelle inerenti la perizia e la valutazione del bene.

Nota bene: oggi, vi sono molte banche che al fine di attirare il cliente, sono disposte a farsi pieno carico di questa spesa.

2) Spese di gestione e incasso rata

Diverse banche chiedono il pagamento di una commissione per l’incasso di ogni rata. In questo caso si parla di cifre comprese tra 1 – 4 euro a rata. A queste si aggiungono anche le spese relative all’invio della documentazione, o anche di rinnovo ipoteca, ecc.

3) Imposta sostitutiva

Tutti i mutui che hanno un termine superiore ai 18 mesi sono esenti da qualsiasi imposta indiretta. Sono considerate tali:

• l’imposta di registro;
• l’imposta di bollo;
• l’imposta ipotecaria;
• l’imposta catastale.

Al contrario, essi sono soggetti ad imposta sostitutiva dello 0.25% ( se si tratta di mutuo prima casa) o del 2% (in tutti gli altri casi) che va ad incidere sull’importo del mutuo. per acquisto prima casa, senno 2% dell’importo negli altri casi.

4) Spese notarili

Le spese notarili, sono obbligatorie nel caso in cui si ricorre al notaio per la stipula il contratto di mutuo e il contratto di compravendita.

In questi casi, l’onorario per:

• atto;
• imposte dovute allo Stato;
• imposte di registro;
• imposte fisse.

Queste imposte sono tutte soggette a variazione di valore in base a:

• tipo di atto sottoscritto;
• importo di iscrizione ipotecaria;
• ente erogante;
• città.

Al momento, possiamo solo fare una stima approssimata di queste spese che variano tra i € 1.500,00 ed i € 5.000,00.

5) Interessi di mora

In caso di ritardo nel pagamento delle rate, sono anche previsti interessi di mora, ovvero gli interessi che prevedono una maggiorazione tra l’1% e il 4% rispetto al tasso pattuito con la banca, altre spese da tenere in conto.

Conviene chiedere un mutuo oggi?

Nonostante il periodo di recessione economica non sia ancora alle spalle, oggi, il costo dei mutui immobiliari inizia a contrarsi e anche se di poco, il trend è ben visibile.

Il motivo, oltre che principale merito, è tutto favorevole al restringimento del differenziale tra i BTP italiani e Bund tedeschi.

Il famigerato spread, che influenza la difficoltà delle banche a finanziarsi, genera delle ripercussioni negative sull’erogazione del credito. Il differenziale tra Italia e Germania, dopo aver abbandonato i 500 punti base, è tornato  a scendere ben al di sotto dei 200 punti.

Sul costo dei mutui poco ha invece inciso il taglio del tasso ufficiale, deciso di recente dalla Bce che l’ha portato dallo 0,75% allo 0,5%.

Pochi sono i mutui a tasso variabile indicizzati a questo parametro. La maggior parte prende come riferimento l’Euribor, il tasso interbancario, che da tempo è ai minimi storici.

Qual è la durata del mutuo?

La durata del mutuo può variare a seconda della tipologia sottoscritta. Per legge è previsto che essi abbiano una durata media – lunga. Per tanto, il periodo di mutuo, come più volte detto all’interno di questa guida, può avere un tempo di durata compresa tra i 5, 10, 15 o 20 anni. Solo in casi particolari sono previsti mutui che possono arrivare a 25/30 anni o addirittura a 40.

Nota bene: Maggiore sarà la durata del mutuo, maggiore sarà il TAN (tasso annuo nominale) richiesto dalla Banca. In caso opposto, invece diminuisce.

Modifica del mutuo

All’atto di sottoscrizione del mutuo si stabiliscono anche le condizioni del contratto. Altre, vengono invece fissate dalla Banca e non sono modificabili dalle parti.

Può però succedere che nel corso degli anni, le esigenze ma anche le condizioni del contraente cambino. Quindi opta per rivedere e rinegoziare il mutuo.

In sostanza, il mutuatario può optare per modificare le condizioni del proprio mutuo scegliendo tra vari procedimenti come ad esempio:

Rinegoziazione mutuo

In questo caso, ci si riferisce alla possibilità del contraente di poter modificare alcune clausole contrattuali, come ad esempio la durata rimanente del rimborso o anche solo la tipologia di tasso.

Surroga mutuo

In questo caso, il contraente intende trasferire il mutuo presso un altro istituto ed ottenere quindi migliori condizioni contrattuali dalla nuova Banca. Attenzione perchè oltre alle condizioni molto più favorevoli, si deve parlare di uno stesso importo finanziato, ovvero di un importo uguale alla somma residua che risulta dal vecchio mutuo.

Sostituzione mutuo

Attraverso questa operazione, il mutuatario può estinguere il vecchio mutuo per sottoscriverne uno nuovo ed avere quindi condizioni migliori. In questo caso si deve valutare la possibilità di contrarre un mutuo con una nuova rata, di importo anche minore o con un tasso di interesse diverso. Dunque si parla di un finanziamento più alto rispetto al capitale di rimborso rimanente.

Come scegliere tra rinegoziazione, surroga e sostituzione?

Non è semplice scegliere tra queste 3 opzioni. In questo caso, al fine di fare la scelta giusta, vi consigliamo di:

• valutare attentamente le clausole;
• valutare i costi stabiliti nel contratto di mutuo che si è sottoscritto come ad esempio:
  • tasso;
  • spese;
  • valore delle rate;
  • durata;
  • capitale di rimborso residuo;
• analizzare quale obiettivo si vuole raggiungere grazie alla sostituzione del mutuo:
  • importo delle rate più basse;
  • interessi più vantaggiosi;
  • liquidità aggiuntiva;
• confrontare le diverse offerte oproposte dale diverse banche.

Tenendo presente questi segni distintivi, dovrebbe essere più semplice capire se è davvero vantaggioso o meno cambiare banca o modificare condizioni contrattuali. Infine, controllate sempre che i mutui prevedono stesse condizioni anche in caso di surroga.

Mutui e cartolarizzazione: cos’è ?

La cartolarizzazione è un’operazione finanziaria della banca fine alla vendita dei propri mutui a una società specializzata, detta società veicolo.

Questa società verifica i crediti ceduti dalla Banca e versa a questa il corrispettivo economico ottenuto con l’emissione dei titoli obbligazionari dei mutui venduti.

Attenzione, perchè quest’operazione è del tutto trasparente e nel momento in cui viene attivata non modifica in alcun modo le condizioni contrattuali del Cliente, il quale deve sempre far riferimento alla Banca al fine di restituire il mutuo.

Questo vuol dire che le banche cedono il mutuo o meglio i crediti alle società per la cartolizzazione, incassando così immediatamente la somma prestata. Cedono solo le rate ale società.

Prestito: cosa è?

Il prestito, consiste nella cessione di una somma di denaro con il vincolo della restituzione di capitali di pari valore o maggiori.

In altre parole, possiamo definire il prestito come un finanziamento di denaro da parte di un istituto o una società di credito autorizzata ad un soggetto privato.

Tra i prestiti il più adoperato e richiesto è il prestito personale. Questo rientra nella categoria del credito al consumo ed è un prestito senza garanzia.

Notate bene che la concessione di un prestito può essere subordinata alla presentazione da parte del richiedente di una garanzia reale o personale.

Solitamente è possibile chiedere un prestito fino ad un massimo di 50.000 60.000 euro al di la di tale cifra parliamo invece di mutuo. Anche le rate sono differenti.
Il prestito in sostanza, potrà avere un tempo comprese tra i 12 ed i 120 mesi massimo.

Elementi del prestito

Elementi del prestito sono:

• il capitale finanziato, ovvero la somma richiesta;
• TAEG, il tasso Annuo Effettivo Globale, il quale esprime il costo complessivo del finanziamento. Questo deve essere distinto dal TAN, che comprende anche i seguenti oneri obbligatori:
  • spese di istruttoria;
  • spese di incasso rate;
  • assicurazione obbligatoria.
• TAN, tasso Annuo Nominale, usato per calcolare gli interessi al netto di tutte le spese collegate alla pratica di finanziamento. QUesto comprende le seguenti spese:
  • spese di istruttoria;
  • spese di incasso rata;
  • assicurazione obbligatoria;
  • provvigioni dell’ intermediario;
  • imposte;
• Spese di istruttoria, ovvero le spese inerenti alla fase in cui la banca o l’istituto di credito apre la pratica e compie tutte le formalità necessarie all’erogazione del prestito. Queste contribuiscono all’incremento del TAEG e rappresentano l’1% dell’importo finanziato. NSono spese che non sono mai inferiori ai 100 euro.
• Spese di estinzione anticipata;
• Spese di incasso rate;
• Spese assicurative.

Da notare che il prestito come il mutuo, possono essere estinti prima della naturale scadenza. Nonostante tutto, però devono essere pagati il totale del prestito rimanente, gli interessi e gli altri oneri maturati fino al momento dell’estinzione.

Altre spese del mutuo sono spese per assicurazione e per incasso della rata, calcolate quando valutiamo il prestito. Queste sono solitamente sempre superiori ai 1000 €.

Contratto di prestito: vessatoria la clausola in minuscolo

Molta attenzione deve essere prestata nel momento in cui si sottoscrive un contratto di finanziamento. Notate bene che nel caso in cui la clausola che stabilisce interessi di mora e penali elevate è scritta con caratteri minuscoli, si tratta di una clausola vessatoria.

Cos’è il TAEG?

Il TAEG è una sigla abbreviata che indica il Tasso Annuale Effettivo Globale. Ora è indicato anche con una nuova sigla ISC che significa Indice Sintetico di Costo.

Il TAEG è un parametro rappresenta nel modo più completo ed esatto possibile a quanto ammonta il costo complessivo di un finanziamento o mutuo ed è espresso in percentuale; è molto utile ed efficace per effettuare confronti tra diversi tipi contratti di finanziamenti o per avere un’idea circa i vantaggi di una singola opzione.

Bisogna fare molta attenzione a questa voce quando si chiede un finanziamento o si acquista qualcosa a rate, infatti la presenza di questi oneri incide notevolmente sul tasso dell’operazione, vale a dire la cifra totale che il creditore dovrà pagare alla società o alla banca concessionaria del finanziamento.

Il calcolo del TAEG, ora chiamato anche ISC, non è molto semplice da eseguire per tutti, anche se in pratica si tratta semplicemente di trovare quel tasso di interesse che rende uguali la somma del credito concesso al cliente con la somma complessiva comprensiva di interessi che il cliente dovrà rimborsare alla scadenza del finanziamento.

I parametri che determinano il TAEG o ISC sono fissati dalla legge ed è rappresentato da una formula.

Il TAEG risulta dal confronto della somma netta effettiva ottenuta in prestito con l’esborso complessivo dovuto per la restituzione.

La somma netta reale è ciò che resta del prestito ottenuto dopo che sono state sottratte le varie spese per istruttoria, avvio della pratica, assicurazione. Per determinare i costi sono prese in considerazione la rata mensile costante di rimborso con l’aggiunta delle relative spese di incasso.

In base a questi valori applicano la formula si ricava il valore cercato. Oltre alla struttura del rimborso finanziario, contribuiscono al calcolo di questo tasso tutte le spese accessorie obbligatorie inerenti l’atto del finanziamento quali: le spese di istruttoria della pratica, commissioni d’incasso, assicurazioni obbligatorie. Non fanno parte dei parametri che incidono sul TAEG invece i bolli statali, le tasse e le assicurazioni non obbligatorie.

Prestito o mutuo? Opinioni conclusive

A questo punto, analizzati i punti salienti del prestito e del mutuo, non ci resta che valutare l’investimento che dobbiamo fare. In questo caso, si deve valutare le spese che andremo a sostenere per la richiesta del finanziamento e poi anche controllare la convenienza.

Molto  importante è anche valutare se abbiamo la possibilità di sostenerle, quali sono le somme che vanno spese prima ancora di ricevere il capitale richiesto. Solo dopo aver effettuato le giuste precauzioni, si deve valutare anche il tipo di bene che andiamo ad acquistare al fine di orientarci meglio tra mutuo  e prestito.

Infine si deve tenere conto di tutte le spese che possono sorgere, a seguito del mutuo o del prestito.