Rent to buy: nuova modalità di contratto d’affitto per riscattare casa

Rent to Buy è la formula per acquistare casa partendo dal contratto d’affitto, a piccoli passi.

Questa formula è stata introdotta come metodo ponderato per affrontare un passo molto importante come è quello di acquistare casa iniziando appunto con un contratto di locazione.

Rent to Buy è la nuova formula per comprare casa sopratutto in tempo di crisi in cui si effettua un  contratto di locazione e in contemporanea un preliminare di vendita di un immobile.

Con questo metodo, il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore che poi sarà il futuro acquirente. Passato un determinato periodi di tempo il conduttore può decidere se acquistare o meno la casa, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati. In questo modo, l’inquilino affittuario potrà fin da subito iniziare ad abitare nell’appartamento acquistato (pagando un canone più alto di un normale affitto), e successivamente dopo un po’ di tempo potrà acquistare l’immobile detraendo dal prezzo complessivo parte di quello che ha già versato.

canone-di-locazione

Per comprendere meglio quanto fin qui detto facciamo un esempio.

Consideriamo che vi sia una vendita di un appartamento al modico prezzo di 100.000 €. Supponiamo di pagare un canone di locazione mensile di 1000 €.

In questo caso, una parte dell’affitto per esempio 600 € viene dato per il godimento del bene (normale pigione di affitto). Nel caso in cui il bene lo si restituisce questa quota si perde proprio come in una normale locazione.

Il residuo, ovvero i restanti 400 € si imputano al prezzo (ovvero fungono da acconto sul prezzo di vendita). Questi avranno l’effetto di ridurre il prezzo finale di vendita.

Nel caso poi succedesse che dopo 5 anni ad esempio il conduttore (affittuario) decidesse di acquistare il bene non dovrà pagare più 100.000 € bensì 70.000 € inquanto i 30.000 € sono stati già pagati con parte dei canoni.

Questa novità definita come Rent to Buy, è stata introdotta già con il Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014), e potranno usufruire tutti i soggetti per tutti i tipi di immobile con un maggior numero di tutele.

Nel caso specifico, sarà possibile alla banca chiedere un mutuo inferiore. In questo modo avremo 2 condizioni ottimali:

  1. l’acquirente avrà una soluzione contro la stretta del credito;
  2. i costruttori avranno maggiori opportunità di smaltire l’invenduto.

Rent to Buy: durata contratto d’affitto ad uso abitativo

contratto-d'affitto-rent-to-buyCon la trascrizione, gli effetti del contratto di Rent to Buy diventano molto simili a quelli del contratto preliminare di vendita.

Il venditore sarà tutelato anche perchè dopo un periodo di “affitto”, può appunto succedere che l’affittuario non vuole più acquistare la casa ed in quel caso il futuro acquirente può cambiare idea e decidere di non comprare più l’immobile.

Nel contratto di rent to buy si stabilisce entro quale termine questa scelta debba essere fatta, ed in ogni caso non potrà essere superiore a 10 anni.

In questo caso l’acquirente può disdire il contratto d’affitto perdendo gli affitti versati e recuperando solo la parte eccedente ma sempre se questo viene stabilito a priori e secondo condizioni del contratto. Per il venditore le quote trattenute vengono intese come un indennizzo per la mancata conclusione di altri affari.

Rent to Buy: garanzie per acquirente e venditore

Dal lato opposto invece il compratore ha la garanzia che il contratto di rent to buy va trascritto nei registri immobiliari e di conseguenza il futuro acquirente ha così la garanzia che durante la durata del contratto l’immobile rimarrà libero da ipoteche e non potrà essere venduto a qualcun altro.

Nel caso in cui il proprietario che vende è n imprenditore e questo è soggetto a fallimento, l’acquirente sarà tutelato rispetto ai creditori del venditore, che non potranno pignorare l’immobile.

Va precisato anche che in base al decalogo informativo presentato dal Consiglio Nazionale del Notariato del 23 gennaio 2015 nel periodo in cui il soggetto gode del bene, le imposte legate al possesso dell’immobile saranno a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Al contrario invece le spese per la trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come anche le spese e le imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Locazione:  contratto d’affitto a canone concordato uso transitorio

Il contratto d’affitto a canone concordato per uso transitorio è disciplinato dalla legge la quale individua diverse tipologie di contratti di locazione. In questo caso, una parte, il locatore si obbliga a concedere in godimento della casa ad un’altro soggetto, il locatario o conduttore di un immobile per un certo periodo di tempo e dietro pagamento di un corrispettivo, definito appunto canone di locazione.

Per tanto il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione esclusivo ad uso abitativo e che viene stipulato per far fronte ad esigenze temporanee abitative non turistiche.

Rent to Buy: tipologia di contratto d’affitto

Abbiamo visto che la formula rent to buy la possiamo interpretare come una tipologia di contratto d’affitto particolare. In questo caso, vi sono però dei vantaggi e degli svantaggi ad esso collegati. Vediamole di seguito.

Caratteristiche 

  • Si può diventare proprietari di casa senza necessariamente chiedere un mutuo;
  • formula affitto con riscatto;
  • nuova tipologia di contratto comprendete la fusione di un contratto di locazione e un preliminare di vendita.

Vantaggi

  • Chi vende ha la possibilità di trovare un maggior numero di potenziali acquirenti;
  • il proprietario potrà trattenere parte o tutto quanto è stato pagato nel caso in cui non si conclude l’atto di vendita (vedi esempio sopra); in questo caso la somma sarà ovviamente maggiore;
  • il venditore in caso di inadempimento del pagamento dei canoni può intraprendere non azione di sfratto e quindi di rilascio del bene (formula veloce e meno costosa);
  • il conduttore è tutelato dalla legge che prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, con durata di 10 anni; questo permetterà al conduttore di acquistare il bene che non potrà essere soggetto a ipoteche, pignoramenti, ecc. che possono emergere dopo la trascrizione del rent to buy;
  • è possibile affittare con riscatto appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e terreni;
  • disponibilità immediata della casa e la possibilità di acquistarla in un secondo momento dopo un periodo di tempo e ad un prezzo prefissato;
  • possibilità di traslare la richiesta di mutuo al momento dell’acquisto;
  • risparmio inerenti agli oneri finanziari solo dal momento dell’esercizio di opzione di acquisto;
  • messa a reddito del patrimonio immobiliare;
  • miglioramento delle performance di vendita;
  • maggiori tutele rispetto al regime di locazione in caso di inadempimento dei canoni.

Svantaggi

  • il conduttore potrebbe decidere di non comprare la casa.

Regime fiscale

Secondo il regime fiscale, nel periodo del godimento dell’immobile (quindi durante il periodo di locazione dell’immobile, tutte le imposte legate al possesso dell’immobile sono e saranno a carico del proprietario, secondo le regole di un normale contratto d’affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari devono essere invece esclusivamente a carico dell’acquirente, insieme a tutte le spese e alle imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Nel momento in cui poi si procede alla cessione dell’immobile,  si devono prendere in considerazione le imposte previste per la compravendita immobiliare.

Registrazione contratto d’affitto e novità 2016: obbligo per il locatore

Con la Legge di Stabilità 2016 sono cambiate le regole in merito alla registrazione del contratto d’affitto. Oggi vi è solo l’obbligo per il locatore e di registrare il contratto d’affitto che deve essere effettuata presso l’Agenzia delle Entrate.

In base a quanto stabilito dalla nuova normativa l’obbligo riguarda solo il locatore e non è possibile applicare sanzione alcuna all’inquilino.

Obblighi di registrazione contratto d’affitto

Secondo quanto stabilito dalla legge di Stabilità 2016, l’Agenzia delle Entrate non può più inviare all’inquilino l’avviso per effettuare il pagamento dell’imposta di registro nel caso in cui non siano avvenuto nell’arco di 30 giorni.

La Legge di Stabilità 2016, prevede infatti che:

è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Secondo quanto dunque stabilito l’obbligo è ad esclusivo carico del locatore e quindi non vi sono sanzioni di nessun tipo per l’inquilino, nel caso di mancato adempimento. Prima dell’entrata in vigore di queste disposizioni, invece, la responsabilità era considerata in solido sia per il locatore sia per l’inquilino. Vi era per tanto la possibilità per il soggetto che aveva provveduto al pagamento dell’intera somma di rivalersi per la quota spettante sull’inadempiente.

In sostanza, con la legge di stabilità 2016 resta l’obbligo di registrazione del contratto d’affitto entro 30 giorni dalla stipula del contratto, solo da parte del locatore e per tanto, l’Agenzia delle Entrate, non può inviare nessuna richiesta di pagamento sull’inquilino.

Sempre a vantaggio dell’inquilino è prevista la possibilità di chiedere al giudice, nei 6 mesi massimi la restituzione dei canoni corrisposti nella misura superiore a quelli stabiliti dagli accordi, solo in caso in cui il contratto non è stato registrato e quindi considerato nullo o in cui era indicato un canone diverso da quello realmente corrisposto.

Tenete sempre presente che il locatore, dopo aver effettuato la registrazione è tenuto a darne comunicazione entro 60 giorni ai seguenti soggetti:

  • inquilino;
  • amministratore;

secondo quanto previsto dagli obblighi di tenuta in merito all’anagrafe condominiale.

Registrazione contratto d’affitto e nuova norma

Al momento rimangono però irrisolti i dubbi inerenti all’applicazione della nuova norma che resta incompatibile con la precedente in quanto prevede la responsabilità in solido di inquilino e locatore con possibilità di rivalersi per il 50% sul soggetto che non ha provveduto al pagamento della propria quota. Questo evento è anche stato riconosciuto da diverse sentenze da parte della Corte di Cassazione.

Infine possiamo ritenere che la Legge di Stabilità 2016, dispone in modo del tutto opposto a quanto disposto dalla precedente norma che è stata abrogata e oggi si sta pensando di appoggiare l’ipotesi di permanenza di entrambe le norme; quindi:

  • la prima norma permane per quanto attiene all’aspetto civilistico;
  • la seconda deve essere interpretare in termini puramente tributari.

Dovrà essere l’agenzia delle entrate a fornire tempestivamente i chiarimenti in merito alla questione.

Disdetta del contratto d’affitto:  chi la può effettuare?

A prescindere dalle diverse tipologie di contratto d’affitto vi sono delle particolari clausola del contratto relative alla definizione della durata contrattuale secondo cui in linea di massima, ai proprietari degli immobili non viene riconosciuto il diritto di disdire il contratto anticipatamente, a differenza di quanto avviene per l’inquilino e/o conduttore, che ha la facoltà di recedere in anticipo dal contratto in qualunque momento.

Di seguito potrete utilizzare questo fac simile  per la disdetta del contratto e seguire le seguenti modalità di invio

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L’inquilino che vuole disdire in anticipo il contratto d’affitto deve richiedere il recesso anticipato del contratto di locazione dando un preavviso minimo di 6 mesi secondo un modulo di natura cartacea, da inviare obbligatoriamente attraverso raccomandata e ricevuta di ritorno al proprietario dell’immobile.

La lettera dovrà contenere i dati anagrafici dell’inquilino, la richiesta di recesso dal contratto di affitto, con i dati relativi alla registrazione di quest’ultimo, le motivazioni di tali richiesta e i tempi in cui l’immobile sarà liberato.

Solitamente la durata minima di contratto è di 4 anni con rinnovo per ulteriori 4 anni  secondo la formula 4+4 o anche di 3 anni con un rinnovo di altri 2 nel caso dei contratti d’affitto a canone concordato.

Disdetta contratto di locazione commerciale

Questi contratti devono essere registrati con una durata minima di 6 anni + altri 6 anni se si tratta di attività commerciali. Mentre la formula diventa 9+9 nel caso si tratti di hotel, alberghi o altri luoghi adibiti al pernottamento di persone.

Anche in questo caso la raccomandata con ricevuta di ritorno deve essere inviata per la disdetta con 12 mesi di anticipo per locazioni commerciali semplici e 18 mesi in caso di contratto inerente ad alberghi.

L’inquilino in questo caso non è tenuto a specificare le motivazioni della disdetta, a differenza del proprietario che deve indicarla esplicitamente.

Disdetta locazioni regolate da contratti di natura transitoria

In questo caso abbiamo a che fare con contratti di una durata massima di 18 mesi e solitamente sono dei contratti tipici utilizzati per studenti universitari o per soggetti che necessitano di un’abitazione a causa di una trasferta lavorativa lunga. Solo in queste condizioni, la disdetta del contratto deve essere inviata con un preavviso di 3 mesi.

Per maggiori approfondimenti potete consultare Legge di stabilità 2016: prima casa in leasing

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Tommaso Piccinni

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