Cedolare secca 2017: guida completa alla tassazione e alle aliquotedel 21 % e del 10% sugli affitti

In questa guida, approfondiremo un aspetto molto comune agli italiani, la cedolare secca. In questa guida, tratteremo in modo chiaro e semplice il calcolo della tassazione sugli affitti con aliquota fissa.

Ma come funziona la Cedolare secca 2017 sugli affitti ad aliquota fissa con imposta sostitutiva?  Di seguito analizzeremo tutti i punti e tutti i requisiti necessari nonché gli obblighi tra locatore e locatario.

Infatti, molto spesso i locatari che sono in procinto di stipulare un contatto d’affitto, si pongono la domanda in merito a come funziona, e come effettuare il rinnovo della cedolare secca, ma sopratutto quale sia l’aliquota da pagare, applicabile al contratto sulla cedolare secca.

Nei paragrafi successivi, potrete trovare tutte le informazioni necessarie inerenti alla tassazione prevista per i contratti con cedolare secca, le regole per il 2017, quando effettuare il rinnovo e sopratutto quali sono i casi in cui si può stipulare o meno un contratto ad aliquota fissa e quindi soggetto a cedolare secca.

cedolare secca

Cedolare secca sugli affitti

Una delle novità è che l’Agenzia delle Entrate ha specificato la cedolare secca prevede una tassazione pari al 10% non solo per i contratti transitori, ma anche per i contratti 3+2 a canone concordato ovvero a quelli stipulati per affitto a studenti fuori sede.

Cedolare secca: cos’è?

A questo punto, una domanda sorge spontanea: cos’è la cedolare secca sugli affitti, e sopratutto come funziona?

Innanzitutto precisiamo che la cedolare secca è la possibilità di tassare il reddito fondiario del proprio immobile con un’aliquota fissa.

Tutti i soggetti che scelgono di aderire al regime cedolare secca 2017 possono usufruire della tassazione con un’imposta sostitutiva dell’Irpef la quale prevede l’applicazione di aliquote e scaglioni differenti sulla base del reddito.

In breve, l’aliquota inerente alla cedolare secca prevede, non una tassazione per scaglioni ma bensì una tassazione fissa calcolata sul reddito derivato dalla locazione del proprio immobile.

Per il 2017 sono previste alcune novità e alcuni chiarimenti da parte dell’agenzia dell’entrate, in merito all’obbligo o meno di comunicare, ogni anno la proroga della cedolare secca sull’affitto.

Come funziona la Cedolare secca 2017. Tassazione, aliquota, calcolo

La cedolare secca 2017 rappresenta la possibilità di beneficiare di alcune agevolazioni sulla tassazione del reddito da locazione.

Con la cedolare secca, il proprietario di casa potrà affittare il proprio immobile, scegliendo di applicare la cedolare secca 10% o 21%.

In sostanza, la cedolare secca la possiamo intendere come un regime di tassazione facoltativo. Questo è stato introdotto in favore di persone fisiche, che sono titolari di reddito di proprietà o di diritto reale di godimento di un immobile dato in affitto.

Cedolare secca: esclusione

Non è possibile invece applicare la cedolare secca e quindi beneficiare dell’aliquota ridotta nel caso in cui, l’affitto sia stipulato ai fini dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Cedolare secca: casi di applicazione

In buona sostanza, l’aliquota del 10% o del 21% inerente alla cedolare secca, può essere applicata soltanto nel rispetto di determinati requisiti. Ovvero è possibile applicare la tassazione convenzionale, quindi aliquota agevolata nel caso in cui il locatore sceglie di sostituire la tassazione ad aliquota variabile Irpef, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con l’applicazione di un’imposta sostitutiva.

Solitamente, questo rappresenta un vantaggio, soprattutto se si tratta di un’aliquota del 10%. Attenzione però perché tale aliquota è applicabile soltanto nel caso di contratti a canone concordato, ovvero canone non soggetto a rivalutazioni Istat e fisso per tutta la durata del contratto di affitto.

E’ possibile invece applicare la cedolare secca del 21%, anche se non sempre è vantaggiosa.

Molto spesso infatti, i redditi fondiari sono assoggettato a cedolare secca, ma questi sono inglobati nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie.

Quindi questo andrà ad influire sul reddito complessivo e sulla possibilità di beneficiare di prestazioni sociali agevolate.

A questo punto, analizziamo quali sono i casi in cui scegliere di applicare la cedolare secca con aliquota al 10% o 21% sugli affitti.

Cedolare secca 2017: aliquota e tassazione

tassazione cedolare seca

La cedolare secca per il 2017, prevede però alcuni vincoli per il proprietario dell’immobile in affitto.

  1. la rinuncia, per un periodo uguale alla durata dell’opzione, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone;
  2. non è possibile richiedere la rivalutazione inerente all’adeguamento Istat.

La cedolare secca 2017 beneficia della tassazione agevolata con 2 aliquote differenti:

  • cedolare secca 10%: inerente a contratti a canone concordato ma solo per i comuni in cui è presente una mancanza di soluzioni abitative o che rientrano in situazioni di densità abitativa. Questa agevolazione la si può applicare anche le caso si tratti di contratti d’affitto con studenti universitari o anche in comuni che sono stati oggetti di calamità naturale. Infine tale aliquota trova applicazione anche in base a quanto stabilito dall’agenzia delle entraste in merito agli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431 del 1998;
  • cedolare secca 21%: nel caso si tratti di contratti d’affitto a canone libero.

Nota bene: 

Se non vi sarà proroga prevista nella legge di stabilità, dal prossimo anno, non vi sarà più la possibilità di applicare l’aliquota del 10% inerente alla cedolare secca e quindi dal 2018 tornerà alla tassazione del 5%.

Cedolare secca: requisiti

Possono usufruire dell’agevolazione della tassazione al 10% o del 21% tutti i soggetti che detengono immobili appartenenti esclusivamente alla categorie catastali da A1 a A11 con esclusione della categoria A10 locate ad uso abitativo e le relative pertinenze.

Non si potrà invece applicare nel caso si tratti di immobile locato per motivi professionali, ovvero se stipulato ai fini dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Secondo quanto previsto oggi, vi è la possibilità di estendere il beneficio del regime fiscale inerente alla cedolare secca, anche nel caso in cui si tratti di immobili residenziali locati a cooperative edilizie o anche ad enti non lucrativi. 

Come funziona la Cedolare secca? Come esercitare l’opzione?

Tutti i soggetti che decidono di aderire al regime fiscale della cedolare secca devono ricordare che l’aliquota agevolata potrà essere effettuato all’atto esclusivo di registrazione del contratto e anche negli anni successivi.

Nel momento in cui si procede alla registrazione del contratto si deve indicare l’opzione e deve essere effettuato con il modello RLI utilizzato appunto per la registrazione del contratto d’affitto.

Nel caso di rinnovo, per gli anni successivi, deve essere esercitata, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente utilizzando ancora una volta il modello RLI.

Allo stesso modo, i soggetti potranno scegliere la possibilità di aderire alla cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Per tutti i contratti per i quali non vi è invece obbligo di registrazione in termine fisso, come ad esempio locazioni brevi ovvero locazioni non superiori a 30 giorni all’anno, il locatore potrà applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito.

In alternativa, tale soggetto potrà esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Tutti coloro che vogliono avvalersi della cedolare secca hanno l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Grazie a questa comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere successivamente l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.

Nota bene:

Nel caso si tratti esclusivamente di contratti di locazione di durata complessiva inferiori a 30 giorni, in un anno. Infatti, questi non hanno l’obbligo di registrazione. Non vi è neanche l’obbligo di indicare espressamente la rinuncia inerente all’aggiornamento del canone, e non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

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Cedolare secca: quando si paga?

Nel caso si opti per la cedolare secca, si ricorda a tutti i locatori che non dovranno versare nulla all’atto di registrazione del contratto, compreso anche imposta di registro e imposta di bollo.

Le imposte relativa al reddito che ne derivano dall’affitto dell’immobile con cedolare secca devono essere versate nei tempi con le modalità previste per il pagamento dell’IRPEF, con acconto e saldo.

Non si applica solo per il primo anno l’acconto in quanto questo non è dovuto poiché la base imponibile di riferimento, non è presente.

L’acconto della cedolare secca deve essere pagata:

  1. unica soluzione, entro il 30 novembre, ma solo se l’importo è inferiore a € 257,52;
  2. 2 rate, nel caso in cui si tratti di importo superiore a € 257,52:
    1. la prima rata pari al 40% (del 95%), entro il 16 giugno;
    2. la seconda rata pari al restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
  3. il saldo deve essere versato sempre entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Cedolare secca: come si paga?

Il versamento della cedolare secca potrà avvenire anche con il modello F24, utilizzando con i seguenti codici tributo:

  • cod. 1840: cedolare secca locazioni  – acconto prima rata;
  • cod. 1841: cedolare secca locazioni –  acconto seconda rata o unica soluzione;
  • cod. 1842: cedolare secca locazioni – saldo.

Cedolare secca: novità e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Secondo quanto oggi specificato dall’Agenzia delle Entrate la cedolare secca 10% si applica anche in favore dei contratti transitori, che non sono inferiori ad un mese ma che non sono superiori a 18 mesi.

In merito l’agenzia del’entrate ha specificato che la disposizione contenuta nel provvedimento approvato il 3 dicembre 2016, si stabilisce che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione, non necessariamente comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione.

Nel caso in cui il contribuente ha mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, con la garanzia che ha effettuato i relativi versamenti, o anche dichiarato i propri redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Contratto locazione cedolare secca fac simile

L’agenzia dell’entrate ha reso disponibile i propri fac simile inerenti al contratto di locazione con cedolare secca che potrete scaricare qui di seguito:

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Tommaso Piccinni

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