Legge di stabilità 2016: prima casa in leasing

Nella legge di stabilità 2016, il governo prevede importanti novità in merito alla locazione finanziaria degli immobili che possono essere adibiti ad abitazione principale da parte dei giovani al di sotto dei 35 anni.

A prevedere questa novità, all’interno della legge di stabilità 2016 sono gli articoli 76-84 in cui si evidenziano tutti gli aspetti civili e fiscali in merito all’acquisto in leasing degli immobili ad uso abitativo.

L’acquisto in leasing degli immobili, ad uso abitativo, come ad esempio la prima casa, viene favorito in quanto può rappresentare uno strumento alternativo al solito mutuo ipotecario. In questo modo si è cercato di agevolare i giovani di età inferiore ai 35 anni, i quali potrebbero trovare questo strumento particolarmente conveniente. Vediamo Perché!

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Acquisto della prima casa in leasing: tutte le agevolazioni

La legge di Stabilità 2016 al’interno degli articoli 76-84 prevede una nuova modalità di acquisto della prima casa: Acquisto prima casa in leasing. Qui vengono disciplinate tutte le norme civilistiche e fiscali che vengono applicate.

La grossa novità riguarda proprio l’acquisto o la costruzione della prima casa; non saranno più i soggetti interessati a comprare casa, ma le banche o altro intermediario finanziari, i quali acquisteranno per conto proprio o faranno costruire la casa e successivamente la mettono a disposizione dell’utilizzatore o del futuro acquirenti, il quale dietro pagamento di un canone di locazione potrà poi riscuotere la casa al termine del periodo prestabilito.

Sarà il futuro acquirente o utilizzatore che ha i maggiori vantaggi, se possiede i seguenti requisiti:

  • età inferiore ai 35 anni;
  • reddito non superiore a 55.000 €;

potrà beneficiare della detrazione del 19% sui canoni di locazione e sui relativi oneri accessori, sempre però nel limite massimo di 8.000 €. Sul prezzo di riscatto, invece se l’importo non supera i 20.000 €.

Nell’ipotesi in cui, invece, l’acquirente o l’utilizzatore non ha un’età superiore ai 35 anni, le detrazioni sono ridotte del 50%.

A questi vantaggi primari, se ne aggiungono degli altri i quali prevedono delle agevolazioni in merito a:

  • imposte indirette;
  • imposte ipotecarie;
  • imposte catastali.

Queste agevolazioni, ovviamente si riferiscono all’acquisto della prima casa in leasing ad uso abitazione principale.

A queste si aggiungono ancora:

  • Imposta di registro nella misura fissa dell’1,5% spettante in merito agli atti inerenti il trasferimento in favore delle banche, solo e soltanto nel caso in cui l’abitazione rispetti le condizioni per essere considerata prima casa, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono calcolate in misura fissa.
  • Nel caso in cui, invece, l’acquisto da parte della banca venga effettuato da una impresa costruttrice o altro soggetto titolare di partita IVA e quindi assoggettato ad IVA, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa.

Le agevolazioni riguardano anche l’utilizzatore, secondo cui sono previste le seguenti agevolazioni:

  • applicazione in misura fissa delle imposte in merito all’atto di riscatto;
  • imposta di registro pari all’1,5% solo però nel caso in cui si verifichino i presupposti di cessione del contratto di locazione inerente la prima casa.

Acquisto della prima casa in leasing: quali vantaggi?

Un grosso vantaggio, dell’acquisto della prima casa in leasing, lo si ha rispetto all’attuale limite di detrazione degli interessi passivi. Si passa per tanto dagli attuali 4000 € ai futuri 8000 €. Di conseguenza per tutti i giovani di età inferiore ai 35 anni il vantaggio è più che evidente. Precisiamo che gli 8000 € non si riferiscono solo e soltanto agli interessi, ma riguardano anche tutto l’ammontare dei canoni di locazione ed inoltre come detto prima potrà essere ammessa anche sul prezzo di riscatto.

Acquistare la prima casa in leasing, comporta anche che l’utilizzatore se ne assuma tutti gli eventuali rischi connessi all’utilizzo del bene e può, nel caso sussistano i presupposti o al verificarsi di determinate condizioni, chiedere la sospensione del pagamento dei canoni.

Nel caso si venissero a verificare queste condizioni, ovvero che il locatore non paga i canoni, la banca potrà senza penali per il contribuente o l’utilizzatore, risolvere il contratto e rivendere l’immobile in modo da recuperare i canoni non riscossi, ovvero dei canoni ancora da scadere attualizzati e del prezzo di riscatto.

Nel caso in cui, il bene venga venduto ad un valore maggiore rispetto all’ammontare complessivo delle rate, l’eventuale eccedenza viene versata al vecchio locatore o utilizzatore.

All’interno della norma che ne regola l’utilizzo, sono poi indicate tutte le condizioni secondo le quali, l’utilizzatore può richiedere non solo la ripresa del pagamento dei canoni, ma anche la rinegoziazione delle condizioni del contratto se non anche, con riguardo al concedente, le azioni da intraprendere per ottenere il rilascio dell’immobile.

Infine, precisiamo che il tutto può essere concesso solo al verificarsi di determinate condizioni e solo successivamente è possibile richiederne “per la prima casa” l’applicazione dell’imposta di registro al 9%.

La norma prevede un limite di applicazione della suddetta agevolazione che va dal 1 gennaio 2016 fino al 31 dicembre 2020.

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Tommaso Piccinni

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